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LEGITTIMA LA RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE IN CASO DI MANCATO GODIMENTO ANCHE PARZIALE DELLA COSA LOCATA

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Il tema è stato in passato lungamente dibattuto in giurisprudenza, ma negli anni si è formato un orientamento ormai univoco ribadito anche di recente dalla Cassazione con sentenza n. 12103 del 22 giugno del 2020.


Sul punto la terza sezione della Suprema Corte ha affermato che la permanenza della detenzione della cosa locata è compatibile con la sospensione totale del canone nel caso in cui l’inutilizzabilità di detta detenzione renda totale anche l’inadempimento del locatore.


Ebbene, l’art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell’art. 1578 c.c., con la precisazione che in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’ art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede.


È stato pure da ribadito che, in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’ art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte.


L’importanza della prestazione, per così dire, permanente del locatore, ovvero la detenzione dell’immobile da parte del conduttore che è derivata dalla consegna, non è sufficiente per compiere e cristallizzare la realizzazione esecutiva del sinallagma, ovvero per escludere definitivamente la sussistenza di buona fede oggettiva nella reazione sospensiva del conduttore alle inadempienze del locatore rispetto alle ulteriori sue obbligazioni. E se, allora, la permanenza della detenzione della cosa locata è compatibile con la sospensione totale del canone nel caso in cui l’inutilizzabilità di detta detenzione renda totale anche l’inadempimento del locatore, qualora invece sussista ancora un grado di utilizzabilità dell’immobile locato, ovvero una “quota” di adempimento del locatore, il conduttore potrà sospendere in proporzione il versamento del canone, applicandosi quindi integralmente l’ articolo 1460 e seguendo, per effettuarne nel concreto la corretta applicazione, il parametro posto nel secondo comma dell’articolo, ove lo si evince a contrario: se non corrisponde alla buona fede oggettiva sospendere l’adempimento nel caso in cui l’inadempimento o l’adempimento inesatto di controparte “avuto riguardo alle circostanze” non giustifichi la sospensione, viceversa la sospensione è corrispondente alla buona fede oggettiva quando “avuto riguardo alle circostanze” l’inadempimento o l’adempimento inesatto del locatore è tale da giustificare il rifiuto di adempimento del conduttore.
In questo raffronto “sintonizzante” non può non venire inclusa pure la sospensione parziale – quindi la determinazione proporzionale del quantum del canone sospeso – proprio perché (cfr. art. 1218 c. c.) si tratta di una reazione che deve essere il consequenziale riverbero non solo di un inadempimento, ma – come il più delle volte è configurabile nel contratto locatizio quando l’eccipiente è il conduttore che permanga nella detenzione dell’immobile – anche di un adempimento inesatto (exceptio non rite adimpleti contractus)». E, come nel caso di specie, sia stato ritenuto in sede di merito che le condizioni di assoluto degrado dell’immobile fossero tali da renderlo strutturalmente inidoneo a qualsivoglia attività, senza alcun margine di dubbio, con violazione degli obblighi posti a carico dei locatori ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c., giusta è la sospensione degli oneri relativi al pagamento dei canoni, così implicitamente ritenendo sussistente la buona fede oggettiva nella reazione sospensiva del pagamento del canone della conduttrice alle rilevate inadempienze dei locatori e compatibile, con la sospensione totale del canone, la permanenza della conduttrice nella detenzione della cosa locata (cfr. in tale senso Cass. sez. III, ordinanza 22 giugno 2020, n. 12103; Cass. 15 aprile 2011, n. 8767; Cass. 25 giugno 2019, n. 16917 e n. 16918; Cass. 22 settembre 2017, n. 22039).

Locazione: come liberarsi di un inquilino scomodo

diritto immobiliare, Locazioni / Di

Liberarsi di un inquilino scomodo non è una condizione così semplice da realizzare, visto che il rapporto di locazione è subordinato a un contratto tra locatore e conduttore con specifiche clausole che tutelano la posizione di entrambe le parti fino alla scadenza naturale dello stesso. È quindi essenziale che una delle due incorra in una violazione tale che sia possibile la risoluzione del contratto.

Operare in questo ambito richiede delle competenze per le quali è bene affidarsi ad avvocati esperti in diritto immobiliare che abbiano la capacità di risolvere i contenziosi o avviare le procedure legali specifiche nel caso in cui sia necessario il ricorso alla giurisdizione civile.

In realtà i casi in cui è possibile risolvere il contratto a favore del locatore sono piuttosto circoscritti e, comunque, occorre che si verifichino alcune condizioni affinché possa sorgere in capo al locatario una contestazione.
Prendiamone in esame alcune.

Cambio di destinazione

È uno dei casi più comuni e si verifica quando il locatario usa l’immobile in modo diverso da quello stabilito nel contratto, ovvero, ad esempio, da civile abitazione ad uso commerciale.

Secondo l’impiego che se ne faccia, l’usura dell’immobile può variare in modo considerevole (quindi essere a tutto svantaggio del locatore), oppure può essere contrario alle regole condominiali, o ancora a specifiche direttive amministrative.

Tutte condizioni per le quali si può richiedere la risoluzione del contratto, sempre che il proprietario dell’immobile impugni la violazione entro tre mesi dalla scoperta perché, trascorso questo periodo di tempo, l’atteggiamento del proprietario potrebbe far intendere l’accettazione del cambio d’uso.

Durante la stesura del preliminare si possono contemplare tutte queste possibilità e vincolare quindi l’utilizzatore dell’immobile al rispetto di ciò che poi verrà riportato sul contratto definitivo. Nel caso in cui invece non ci siano specifiche clausole che disciplinano il rapporto, diventa più complicato impugnare il contratto e liberarsi dell’inquilino in tempi brevi e con esito favorevole.

Il diritto immobiliare che disciplina sia la compra-vendita di immobile sia la locazione contempla tutte le possibilità. Ci si può rivolgere con fiducia ad avvocati esperti a Bari nel diritto immobiliare per la stesura del preliminare, per il contratto definitivo o per la soluzione del contenzioso immobiliare.

Uso esteso ad altri non contemplato nei termini del contratto

Altro caso in cui si può chiedere la risoluzione del contratto è quello in cui una terza persona diversa dal conduttore vada a risiedere abitualmente nell’immobile in violazione alla clausola che prevede l’uso esclusivo da parte del firmatario del contratto. Anche qui si può contestare all’inquilino che l’usura del bene sia superiore a quanto non sarebbe stata se ne avesse usufruito solo personalmente. Ma anche qui si tratta di una clausola che va esplicitata nel contratto altrimenti non è così semplice provare che il locatore ne abbia un danno e che di conseguenza si possa risolvere il contratto di locazione.

Spesso infatti, nei contratti prestampati che si usano comunemente, certe particolarità non vengono specificate. Ecco perché risulta essere controproducente assolvere a certi compiti senza la consulenza di esperti nel settore del diritto immobiliare.

A Bari possiamo trovare studi associati che si occupano di preliminari, di contratti di locazione e di sublocazioni, ma anche di compravendita di immobile oltre che di aste giudiziarie, con competenze specifiche nella gestione di piccoli patrimoni ma anche per consulenze a favore di agenti e operatori del mondo immobiliare.

Inadempimento del contratto per morosità

È forse la soluzione più semplice per risolvere in tempi brevi la questione della risoluzione del contratto di locazione. Quando il conduttore versa in una situazione di grave morosità in riferimento al mancato pagamento del canone di affitto, si può procedere alla domanda di risoluzione. Si sarà svincolati dal contratto, però, solo dopo una sentenza giudiziaria che avrà rilevato l’effettiva gravità dell’inadempimento e il comportamento negligente del locatario successivamente alla proposizione della domanda.

Come si può ben intuire da queste indicazioni, non è affatto semplice liberarsi di un contratto di locazione. Né in tempi brevi né senza una serie di pratiche burocratiche e giudiziarie. Il consiglio per una soluzione che eviti di andare troppo per le lunghe, è quello di pattuire con il conduttore una sorta di buonuscita affinché questi lasci l’immobile prima della scadenza naturale del contratto, soprattutto se non si è verificata alcuna delle violazioni che abbiamo preso in considerazione precedentemente. Buonuscita che può essere pagata dal locatario oppure dall’inquilino che subentrerà nella successiva locazione.

Non si tratta di estorsione ma di una risoluzione amichevole del contratto che è disciplinata dal diritto immobiliare.

Resta pur sempre da considerare, anche in quest’ultima eventualità, che rivolgersi ad un team competente sia sempre la soluzione migliore per risolvere tali controversie. Questo al fine di evitare che qualsiasi contenzioso immobiliare possa avere ripercussioni future non contemplate dalla conoscenza comune.

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contratto preliminare: quando è importante registrarlo

diritto immobiliare / Di
Quando un soggetto decide di acquistare un immobile firma il cosiddetto “compromesso”, meglio noto come contratto preliminare. Di che cosa si tratta e quali vincoli crea un contratto preliminare? Scopriamolo insieme. Contratto preliminare: cos’è? Prima di analizzare gli obblighi imposti da questo contratto cerchiamo di capire meglio quali sono le sue funzioni. Lo scopo di un contratto preliminare è di congelare una compravendita. Le parti che firmano questo contratto si impegnano a portare a termine la transazione. Come accade per ogni contratto, anche per quello preliminare è fondamentale che l’acquirente, prima di apporre la propria firma, faccia le dovute verifiche sull’abitazione che intende acquistare. È importante, ad esempio, verificare che i vari impianti siano regolari, che non vi siano ipoteche o debiti pendenti, e via dicendo. L’acquirente, per fare questi accertamenti, può avvalersi della documentazione fornitagli dal venditore stesso oppure incaricando l’agenzia immobiliare in cui è in vendita l’immobile; alternativamente ci si può recare presso gli uffici delll’Agenzia delle Entrate competente e richiedere l’elenco completo relativo a tutte le verifiche che devono essere effettuate prima della stipula del contratto preliminare. Come redigere un contratto preliminare Si tratta di un contratto molto simile a quello della compravendita e che necessita della forma scritta per essere considerato giuridicamente valido. In rete è possibile scaricare diversi facsimile, però è sempre meglio affidarsi ad un esperto di diritto (avvocato oppure notaio) che, analizzando dettagliatamente la situazione, redigerà un contratto ad hoc. È importante sottolineare che il compromesso e l’impegno che viene stipulato con l’agenzia immobiliare sono due documenti distinti; infatti il documento che un acquirente stipula con l’agenzia immobiliare che ha in carico di vendere l’immobile serve per formalizzare il rapporto tra agenzia e acquirente; si tratta di una sorta di garanzia che consente all’agenzia di incassare la propria percentuale anche se la compravendita non dovesse concretizzarsi. Come registrare un contratto preliminare Come avviene per gli altri contratti, il contratto preliminare deve essere obbligatoriamente registrato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate del proprio territorio. Se il compromesso viene registrato senza l’ausilio di un esperto di diritto vi è l’obbligo di registrarli entro venti giorni dalla stipula. Invece, se il contratto preliminare viene sottoscritto mediante atto notarile, il notaio stesso avrà l’obbligo di registrarlo entro trenta giorni dalla stipula. Se l’acquirente o il venditore sono in regime di comunione di beni sarà necessaria la firma di entrambi i coniugi. Un contratto preliminare, per essere valido, deve contenere al suo interno specifici elementi: – la volontà del venditore di vendere e la volontà dell’acquirente di acquistare; – un resoconto dettagliato dell’immobile (numero vani,visura catastale, e via dicendo); – indicazione della cifra pattuita per la compravendita. – una postilla dove viene indicato il giorno, mese ed anno entro cui verrà stipulato il rogito. Registrare un contratto preliminare prevede dei costi: – 200 euro di imposta di registro; – imposta di bollo (4 euro per ogni facciata dell’atto oppure per ogni 100 righe). Se all’interno del contratto preliminare si specifica che verrà elargita una somma di denaro a questa verrà applicata un’imposta di registro pari a: – 0,50% della caparra confirmatoria; – 3% sull’acconto calcolato in base al prezzo di vendita. Per entrambe le situazioni è possibile portare in detrazione l’imposta pagata nel momento in cui si pagherà l’imposta di registro applicata al contratto di compravendita. Se eventualmente, l’imposta versata in precedenza risulterà maggiore di quella che verrà versata per il contratto di compravendita, si potrà richiedere il rimborso entro e non oltre tre anni dalla data di compravendita. La richiesta di rimborso deve essere inoltrata agli uffici che hanno eseguito la registrazione. Perché è importante registrare un contratto preliminare Registrare un compromesso è un atto dovuto: questo significa che, indipendentemente da chi lo trascrive, va fatta comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Questo passaggio serve per conferire all’atto una data certa. Inoltre, dal momento in cui viene redatto sorge l’obbligo di registrarlo. Se ciò non dovesse avvenire potrebbero scattare delle sanzioni, alle quali si può fare ricorso chiedendone la riduzione dell’entità presentando un ravvedimento operoso. Per giunta, se l’acquirente sottoscrive e registra un contratto preliminare sarà tutelato nel caso in cui vi fosse un’ipoteca o pignoramento pendente.

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Riferimenti normativi Contratto preliminare nel Codice Civile – art. 1351; – art. 2645-bis; – art. 2775-bis; – art. 2825-bis; – art. 2932.

perizia di concessione del mutuo: cosa fare se c’è un errore

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L’acquisto di una nuova casa è sempre una grande emozione, sfogliare cataloghi, osservare siti internet, confrontarsi su quale sia la soluzione migliore ed infine trovarla, la casa perfetta, quella dei propri sogni. Ed anche se sembra molto complicato sceglierne una adatta, la cosa più lunga ed articolata, arriva proprio nel momento in cui c’è da concretizzare l’acquisto, i rapporti con le banche non sono mai così semplici e per richiedere un mutuo ci vuole tempo e molta attenzione. Prima di richiederlo occorre valutare il proprio reddito, essere sicuri di poter procedere e determinare la disponibilità mensile. Ma all’istituto di credito non basta essere sicura che voi possiate saldare il debito, vuole anche fare un perizia per avere una valutazione sull’immobile e capirne il suo effettivo valore. Anche se sembra inutile, questa operazione per chi elargisce il mutuo, è fondamentale per capire l’effettivo valore della casa ed essere sicura che la cifra richiesta per il mutuo verrà utilizzata solo per l’acquisto dell’immobile e non per altre operazioni.
Per effettuare la perizia l’istituto di credito si impegna a nominare un perito che in base a paramenti stabiliti in precedenza, compirà una valutazione dell’immobile oggettiva ed imparziale. Per avere un valore effettivo la perizia deve anche contenere tutta la storia catastale dell’immobile e tutti i documenti ufficiali della proprietà. Fortunatamente i tempi della valutazione non sono troppo lunghi, vanno dai cinque ai qualche settimana. Capita però, a volte che ci siano degli errori nella perizia, magari una valutazione più bassa perché non sono stati calcolati ed inseriti nella documentazione elementi fondamentali della casa, come il giardino o il porticato, oppure numeri catastali mancanti o errati. Ritrovarsi in questa situazione e capire come risolverla è davvero complicato, per prima cosa è possibile richiedere una copia della perizia e poi la cosa migliore da fare, è rivolgersi ad un’esperto. E’ inutile fare una ricerca sul web per capire come gestire il problema da soli, la maggior parte della volte ci si ritrova poi ad essere in balia di banca ed agente immobiliare, senza però risolvere nulla di concreto in tempi rapidi. Magari è stata già anche rilasciata una caparra per fermare l’immobile e si ha la necessità lasciare la propria attuale abitazione in tempi brevi.
La miglior cosa da fare è rivolgersi ad un avvocato, ad un esperto di diritto immobiliare. A Bari è possibile contattare LexImmobiliare, uno studio serio, costituito da un team di professionisti nel campo immobiliare che si occupano e sanno risolvere tutte quelle complicate situazioni che riguardano: contenziosi immobiliari, compravendita di immobili, aste giudiziarie, sublocazioni e molto altro. Basterà contattarli tramite il loro sito web, la mail o loro numero verde per poter richiedere la prima consulenza gratuita e dopo una prima valutazione preliminare faranno il possibile per poter risolvere nel più breve tempo possibile il problema relativo all’errata perizia. LexImmobiliare è sicuramente il migliore studio, costiutito da avvocati esperti a Bari nel diritto immobiliare. Ed è solo grazie a loro che certi problemi si possono risolvere positivamente, la loro priorità e l’assistenza al cliente.

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