LEGITTIMA LA RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE IN CASO DI MANCATO GODIMENTO ANCHE PARZIALE DELLA COSA LOCATA

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Il tema è stato in passato lungamente dibattuto in giurisprudenza, ma negli anni si è formato un orientamento ormai univoco ribadito anche di recente dalla Cassazione con sentenza n. 12103 del 22 giugno del 2020.


Sul punto la terza sezione della Suprema Corte ha affermato che la permanenza della detenzione della cosa locata è compatibile con la sospensione totale del canone nel caso in cui l’inutilizzabilità di detta detenzione renda totale anche l’inadempimento del locatore.


Ebbene, l’art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell’art. 1578 c.c., con la precisazione che in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’ art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede.


È stato pure da ribadito che, in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’ art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte.


L’importanza della prestazione, per così dire, permanente del locatore, ovvero la detenzione dell’immobile da parte del conduttore che è derivata dalla consegna, non è sufficiente per compiere e cristallizzare la realizzazione esecutiva del sinallagma, ovvero per escludere definitivamente la sussistenza di buona fede oggettiva nella reazione sospensiva del conduttore alle inadempienze del locatore rispetto alle ulteriori sue obbligazioni. E se, allora, la permanenza della detenzione della cosa locata è compatibile con la sospensione totale del canone nel caso in cui l’inutilizzabilità di detta detenzione renda totale anche l’inadempimento del locatore, qualora invece sussista ancora un grado di utilizzabilità dell’immobile locato, ovvero una “quota” di adempimento del locatore, il conduttore potrà sospendere in proporzione il versamento del canone, applicandosi quindi integralmente l’ articolo 1460 e seguendo, per effettuarne nel concreto la corretta applicazione, il parametro posto nel secondo comma dell’articolo, ove lo si evince a contrario: se non corrisponde alla buona fede oggettiva sospendere l’adempimento nel caso in cui l’inadempimento o l’adempimento inesatto di controparte “avuto riguardo alle circostanze” non giustifichi la sospensione, viceversa la sospensione è corrispondente alla buona fede oggettiva quando “avuto riguardo alle circostanze” l’inadempimento o l’adempimento inesatto del locatore è tale da giustificare il rifiuto di adempimento del conduttore.
In questo raffronto “sintonizzante” non può non venire inclusa pure la sospensione parziale – quindi la determinazione proporzionale del quantum del canone sospeso – proprio perché (cfr. art. 1218 c. c.) si tratta di una reazione che deve essere il consequenziale riverbero non solo di un inadempimento, ma – come il più delle volte è configurabile nel contratto locatizio quando l’eccipiente è il conduttore che permanga nella detenzione dell’immobile – anche di un adempimento inesatto (exceptio non rite adimpleti contractus)». E, come nel caso di specie, sia stato ritenuto in sede di merito che le condizioni di assoluto degrado dell’immobile fossero tali da renderlo strutturalmente inidoneo a qualsivoglia attività, senza alcun margine di dubbio, con violazione degli obblighi posti a carico dei locatori ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c., giusta è la sospensione degli oneri relativi al pagamento dei canoni, così implicitamente ritenendo sussistente la buona fede oggettiva nella reazione sospensiva del pagamento del canone della conduttrice alle rilevate inadempienze dei locatori e compatibile, con la sospensione totale del canone, la permanenza della conduttrice nella detenzione della cosa locata (cfr. in tale senso Cass. sez. III, ordinanza 22 giugno 2020, n. 12103; Cass. 15 aprile 2011, n. 8767; Cass. 25 giugno 2019, n. 16917 e n. 16918; Cass. 22 settembre 2017, n. 22039).

Custode di una procedura immobiliare: obblighi e doveri

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Nel momento in cui un’immobile viene pignorato, il giudice nomina un custode, solitamente si tratta del debitore che diventa un delegato del giudice e assume la diligenza del buon padre di famiglia, sia nei confronti dello stabile che di tutte le sue pertinenze.
Esistono dei casi in cui il giudice nomina un soggetto diverso dal debitore come custode e ciò può avvenire: tramite istanza del creditore pignorante, nel caso in cui l’immobile non sia occupato dal debitore, o se lo stesso non osserva gli obblighi su di lui incombenti. Inoltre, appena il giudice autorizza la vendita dello stabile, le relative operazioni di custodia passano alla persona o all’istituto incaricato alla vendita.
Il custode ha degli obblighi ben stabiliti riguardo all’immobile che a partire dal 2005 e attraverso vari interventi legislativi hanno delineato in maniera precisa la sua figura che in qualità di ausiliario del giudice amministra e gestisce il bene e provvede all’attività finalizzata alla liquidazione dello stesso.
Tutto ciò è stabilito nel codice di procedura civile agli articoli 65 e 560, invece il terzo comma dell’art. 569 cpc stabilisce come il custode si deve occupare di presentare l’offerta di acquisto dei beni in vendita ai possibili interessati.
La legge n.12/2019 ha poi introdotto e modificato alcune norme riguardanti gli immobili, il pignoramento dei beni ed i compiti del custode.
Ecco quindi elencati nel dettaglio quali sono gli obblighi ed i doveri del custode di una procedura immobiliare attualmente.

Doveri ed Obblighi del Custode

  • Effettuare l’accesso senza alcun indugio al bene pignorato, utilizzando anche l’aiuto della forza pubblica e richiedendo l’intervento di un fabbro per la sostituzione della serratura, per poterne verificarne nel tempo lo stato di occupazione e conservazione.
  • Comunicare la data prevista per l’accesso al bene pignorato tramite posta elettronica certificata o lettera raccomandata ai creditori ed al debitore.
  • Se l’immobile è occupato da un altro soggetto che non è il debitore, il custode deve verificare che sia presente un titolo di occupazione.
  • Amministrare e curare il bene pignorato, segnalando al giudice se ci sono necessità urgenti di eseguire lavori di manutenzione e provvedendo alla disdetta di eventuali contratti di locazione se sono esistenti.
  • Segnalare se il debitore compie comportamenti scorretti che possono rendere difficile o pregiudicare la visita del bene da parte di probabili acquirenti.

Sanzioni in cui può Incorrere il Custode

Le norme giuridiche che verificano e regolano le responsabilità del custode sono di carattere sia civile che penale.
Da un punto di vista civile l’articolo 2043 prevede che il custode giudiziario, nel caso in cui non rispetta gli obblighi giuridici attribuiti al suo incarico, è tenuto a risarcire il danno che provoca alle parti e inoltre può ricevere una condanna ed una sanzione dal Giudice che va dai 250 ai 500 euro, come previsto dall’articolo 67 del codice di procedura civile.
Se invece il custode compie atti illeciti può anche incorrere in responsabilità penali, l’articolo 388 del codice penale regola la mancata esecuzione da parte del custode di un provvedimento dettato dal giudice. L’articolo 650 c.p. invece valuta l’inosservanza dei provvedimenti stabiliti dalle autorità. Infine l’articolo 677 del codice penale punisce il custode che omette o minaccia la rovina di lavori d’ufficio.

Se purtroppo ci si ritrova in questa situazione è perché l’immobile di cui si era in possesso è stato pignorato dal giudice. Eseguire in maniera corretta gli obblighi ed i doveri del custode non è così semplice. La scelta migliore è quella di richiedere un aiuto a soggetti esperti nel settore immobiliare. A Bari, LexImmobiliare si occupa da moltissimi anni di tutto ciò che riguarda beni immobili; tra cui aste giudiziarie, contenziosi immobiliari, sublocazioni, compravendita di immobili. Il team di esperti che opera all’interno degli uffici di LexImmobiliare è il migliore nel campo del diritto immobiliare. Grazie ad una loro consulenza gratuita si può ottenere una valutazione preliminare e risolvere fin da subito dubbi ed incertezze riguardo a questo tipo di situazione in cui ci si ritrova.
Essere nominato custode di una procedura immobiliare non è uno scherzo, gli obblighi sono tanti ed in caso di errore si rischiano sia sanzioni pecuniarie che penali. Il miglior modo per vivere in serenità questa situazione, è rivolgersi a questo team di avvocati esperti a Bari nel diritto immobiliare. Grazie al loro aiuto tutto sarà più semplice e facilmente gestibile.

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Locazione: come liberarsi di un inquilino scomodo

diritto immobiliare, Locazioni / Di

Liberarsi di un inquilino scomodo non è una condizione così semplice da realizzare, visto che il rapporto di locazione è subordinato a un contratto tra locatore e conduttore con specifiche clausole che tutelano la posizione di entrambe le parti fino alla scadenza naturale dello stesso. È quindi essenziale che una delle due incorra in una violazione tale che sia possibile la risoluzione del contratto.

Operare in questo ambito richiede delle competenze per le quali è bene affidarsi ad avvocati esperti in diritto immobiliare che abbiano la capacità di risolvere i contenziosi o avviare le procedure legali specifiche nel caso in cui sia necessario il ricorso alla giurisdizione civile.

In realtà i casi in cui è possibile risolvere il contratto a favore del locatore sono piuttosto circoscritti e, comunque, occorre che si verifichino alcune condizioni affinché possa sorgere in capo al locatario una contestazione.
Prendiamone in esame alcune.

Cambio di destinazione

È uno dei casi più comuni e si verifica quando il locatario usa l’immobile in modo diverso da quello stabilito nel contratto, ovvero, ad esempio, da civile abitazione ad uso commerciale.

Secondo l’impiego che se ne faccia, l’usura dell’immobile può variare in modo considerevole (quindi essere a tutto svantaggio del locatore), oppure può essere contrario alle regole condominiali, o ancora a specifiche direttive amministrative.

Tutte condizioni per le quali si può richiedere la risoluzione del contratto, sempre che il proprietario dell’immobile impugni la violazione entro tre mesi dalla scoperta perché, trascorso questo periodo di tempo, l’atteggiamento del proprietario potrebbe far intendere l’accettazione del cambio d’uso.

Durante la stesura del preliminare si possono contemplare tutte queste possibilità e vincolare quindi l’utilizzatore dell’immobile al rispetto di ciò che poi verrà riportato sul contratto definitivo. Nel caso in cui invece non ci siano specifiche clausole che disciplinano il rapporto, diventa più complicato impugnare il contratto e liberarsi dell’inquilino in tempi brevi e con esito favorevole.

Il diritto immobiliare che disciplina sia la compra-vendita di immobile sia la locazione contempla tutte le possibilità. Ci si può rivolgere con fiducia ad avvocati esperti a Bari nel diritto immobiliare per la stesura del preliminare, per il contratto definitivo o per la soluzione del contenzioso immobiliare.

Uso esteso ad altri non contemplato nei termini del contratto

Altro caso in cui si può chiedere la risoluzione del contratto è quello in cui una terza persona diversa dal conduttore vada a risiedere abitualmente nell’immobile in violazione alla clausola che prevede l’uso esclusivo da parte del firmatario del contratto. Anche qui si può contestare all’inquilino che l’usura del bene sia superiore a quanto non sarebbe stata se ne avesse usufruito solo personalmente. Ma anche qui si tratta di una clausola che va esplicitata nel contratto altrimenti non è così semplice provare che il locatore ne abbia un danno e che di conseguenza si possa risolvere il contratto di locazione.

Spesso infatti, nei contratti prestampati che si usano comunemente, certe particolarità non vengono specificate. Ecco perché risulta essere controproducente assolvere a certi compiti senza la consulenza di esperti nel settore del diritto immobiliare.

A Bari possiamo trovare studi associati che si occupano di preliminari, di contratti di locazione e di sublocazioni, ma anche di compravendita di immobile oltre che di aste giudiziarie, con competenze specifiche nella gestione di piccoli patrimoni ma anche per consulenze a favore di agenti e operatori del mondo immobiliare.

Inadempimento del contratto per morosità

È forse la soluzione più semplice per risolvere in tempi brevi la questione della risoluzione del contratto di locazione. Quando il conduttore versa in una situazione di grave morosità in riferimento al mancato pagamento del canone di affitto, si può procedere alla domanda di risoluzione. Si sarà svincolati dal contratto, però, solo dopo una sentenza giudiziaria che avrà rilevato l’effettiva gravità dell’inadempimento e il comportamento negligente del locatario successivamente alla proposizione della domanda.

Come si può ben intuire da queste indicazioni, non è affatto semplice liberarsi di un contratto di locazione. Né in tempi brevi né senza una serie di pratiche burocratiche e giudiziarie. Il consiglio per una soluzione che eviti di andare troppo per le lunghe, è quello di pattuire con il conduttore una sorta di buonuscita affinché questi lasci l’immobile prima della scadenza naturale del contratto, soprattutto se non si è verificata alcuna delle violazioni che abbiamo preso in considerazione precedentemente. Buonuscita che può essere pagata dal locatario oppure dall’inquilino che subentrerà nella successiva locazione.

Non si tratta di estorsione ma di una risoluzione amichevole del contratto che è disciplinata dal diritto immobiliare.

Resta pur sempre da considerare, anche in quest’ultima eventualità, che rivolgersi ad un team competente sia sempre la soluzione migliore per risolvere tali controversie. Questo al fine di evitare che qualsiasi contenzioso immobiliare possa avere ripercussioni future non contemplate dalla conoscenza comune.

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contratto preliminare: quando è importante registrarlo

diritto immobiliare / Di
Quando un soggetto decide di acquistare un immobile firma il cosiddetto “compromesso”, meglio noto come contratto preliminare. Di che cosa si tratta e quali vincoli crea un contratto preliminare? Scopriamolo insieme. Contratto preliminare: cos’è? Prima di analizzare gli obblighi imposti da questo contratto cerchiamo di capire meglio quali sono le sue funzioni. Lo scopo di un contratto preliminare è di congelare una compravendita. Le parti che firmano questo contratto si impegnano a portare a termine la transazione. Come accade per ogni contratto, anche per quello preliminare è fondamentale che l’acquirente, prima di apporre la propria firma, faccia le dovute verifiche sull’abitazione che intende acquistare. È importante, ad esempio, verificare che i vari impianti siano regolari, che non vi siano ipoteche o debiti pendenti, e via dicendo. L’acquirente, per fare questi accertamenti, può avvalersi della documentazione fornitagli dal venditore stesso oppure incaricando l’agenzia immobiliare in cui è in vendita l’immobile; alternativamente ci si può recare presso gli uffici delll’Agenzia delle Entrate competente e richiedere l’elenco completo relativo a tutte le verifiche che devono essere effettuate prima della stipula del contratto preliminare. Come redigere un contratto preliminare Si tratta di un contratto molto simile a quello della compravendita e che necessita della forma scritta per essere considerato giuridicamente valido. In rete è possibile scaricare diversi facsimile, però è sempre meglio affidarsi ad un esperto di diritto (avvocato oppure notaio) che, analizzando dettagliatamente la situazione, redigerà un contratto ad hoc. È importante sottolineare che il compromesso e l’impegno che viene stipulato con l’agenzia immobiliare sono due documenti distinti; infatti il documento che un acquirente stipula con l’agenzia immobiliare che ha in carico di vendere l’immobile serve per formalizzare il rapporto tra agenzia e acquirente; si tratta di una sorta di garanzia che consente all’agenzia di incassare la propria percentuale anche se la compravendita non dovesse concretizzarsi. Come registrare un contratto preliminare Come avviene per gli altri contratti, il contratto preliminare deve essere obbligatoriamente registrato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate del proprio territorio. Se il compromesso viene registrato senza l’ausilio di un esperto di diritto vi è l’obbligo di registrarli entro venti giorni dalla stipula. Invece, se il contratto preliminare viene sottoscritto mediante atto notarile, il notaio stesso avrà l’obbligo di registrarlo entro trenta giorni dalla stipula. Se l’acquirente o il venditore sono in regime di comunione di beni sarà necessaria la firma di entrambi i coniugi. Un contratto preliminare, per essere valido, deve contenere al suo interno specifici elementi: – la volontà del venditore di vendere e la volontà dell’acquirente di acquistare; – un resoconto dettagliato dell’immobile (numero vani,visura catastale, e via dicendo); – indicazione della cifra pattuita per la compravendita. – una postilla dove viene indicato il giorno, mese ed anno entro cui verrà stipulato il rogito. Registrare un contratto preliminare prevede dei costi: – 200 euro di imposta di registro; – imposta di bollo (4 euro per ogni facciata dell’atto oppure per ogni 100 righe). Se all’interno del contratto preliminare si specifica che verrà elargita una somma di denaro a questa verrà applicata un’imposta di registro pari a: – 0,50% della caparra confirmatoria; – 3% sull’acconto calcolato in base al prezzo di vendita. Per entrambe le situazioni è possibile portare in detrazione l’imposta pagata nel momento in cui si pagherà l’imposta di registro applicata al contratto di compravendita. Se eventualmente, l’imposta versata in precedenza risulterà maggiore di quella che verrà versata per il contratto di compravendita, si potrà richiedere il rimborso entro e non oltre tre anni dalla data di compravendita. La richiesta di rimborso deve essere inoltrata agli uffici che hanno eseguito la registrazione. Perché è importante registrare un contratto preliminare Registrare un compromesso è un atto dovuto: questo significa che, indipendentemente da chi lo trascrive, va fatta comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Questo passaggio serve per conferire all’atto una data certa. Inoltre, dal momento in cui viene redatto sorge l’obbligo di registrarlo. Se ciò non dovesse avvenire potrebbero scattare delle sanzioni, alle quali si può fare ricorso chiedendone la riduzione dell’entità presentando un ravvedimento operoso. Per giunta, se l’acquirente sottoscrive e registra un contratto preliminare sarà tutelato nel caso in cui vi fosse un’ipoteca o pignoramento pendente.

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Riferimenti normativi Contratto preliminare nel Codice Civile – art. 1351; – art. 2645-bis; – art. 2775-bis; – art. 2825-bis; – art. 2932.

In caso di frazionamento si possono aprire nuove porte in condominio ?

Frazionamenti / Di

Essere proprietari di un grande appartamento all’interno di un condominio ha i suoi aspetti positivi: molto spazio, grandi camere da letto, doppi servizi e tutte le comodità che può garantire il possedere una grande casa. Ci sono però, anche delle note negative, magari quando i figli crescono e ci si ritrova con delle stanze vuote, inutilizzate che devono per forza essere mantenute pulite ed in ordine ma sono fondamentalmente inutili, utilizzabili solo come depositi o magazzini. In questi casi si può scegliere di cercare un nuovo appartamento più piccolo, oppure si può pensare di frazionare quello già esistente, suddividendolo in due nuovi immobili ed aumentando così le plusvalenze, grazie a delle metrature più piccole. Ma molti credono sia impossibile poter fare dei lavori del genere in un condominio, soprattutto aprire nuove porte o finestre che danno su luoghi comuni dello stabile. In realtà non c’è nulla di impossibile, anzi, aprire una nuova porta sul pianerottolo condominiale per creare un ingresso indipendente al nuovo appartamento è possibilissimo ed ecco qui di seguito spiegato il perché.

Il decreto legge 133/2014 Sbloccaitalia ha deciso che i frazionamenti di immobili possono essere considerati manutenzioni straordinarie, rendendo molto più semplice per chi lo desidera aprire questo tipo di pratiche. Basta quindi, una comunicazione di inizio lavori per poter realizzare la propria opera. Inoltre a meno che non coinvolga parti comuni dello stabile, o non sia espressamente vietato dal Regolamento di condominio, nessuno può opporsi a determinati lavori. Tutto ciò è spiegato espressamente nell’articolo 1122 del codice civile. Ma non solo, l’articolo 1102 del codice civile indica anche che è possibile servirsi di un bene in comune (pianerottolo), facendo dei lavori a proprie spese che migliorino il godimento della cosa, ma non impediscano agli altri condomini di continuare ad usufruirne a pari diritto.

La legge prevede quindi che l’apertura di nuove porte ed il frazionamento del proprio appartamento all’nterno di un condominio è totalmente legale e non necessita di alcuna particolare accettazione da parte degli altri condomini. Molte sentenze del TAR hanno inoltre sancito che il comune non deve richiedere l’autorizzazione del condominio, per poter svolgere questo tipo di lavori, la legge infatti permette di non richiedere alcun tipo di autorizzazione.

Il frazionamento del proprio appartamento e l’apertura di un nuovo ingresso, potrebbe davvero essere un’ottima idea per poter sfruttare al massimo la metratura del proprio immobile, purtroppo però si sa che i rapporti con il vicinato all’interno degli stabili sono spesso difficili e complicati, tutti sono convinti di conoscere la legge e pensano di aver ragione, per appianare gli animi ancor prima di iniziare i lavori, si potrebbero comunicare le proprie intenzioni ad una riunione di condominio, in modo da esporre la propria intenzione ed evitare discussioni future, se anche questo non bastasse ed i vicini di casa decidessero di procedere per vie legali, non resta che contattare un avvocato, o ancor meglio un team di avvocati, esperti in diritto immobiliare. Per chi vuole andare sul sicuro a Bari può contattare LexImmobiliare che dopo un prima consulenza gratuita, valuteranno attentamente il caso e decideranno come procedere. Sono i migliori avvocati esperti a Bari nel diritto immobiliare, si occupano di qualsiasi argomento riguardante case, aste giudiziare, sublocazioni, compravendita di immobili, contenziosi immobiliari, sfratti e molto altro. Chiedere una valutazione del proprio caso non costa nulla, permetterà a loro di fare una breve valutazione preliminare e di considerare i possibili aspetti positivi o negativi del caso. Sicuramente cercheranno in tutti i modi di risolvere il problema e grazie alla loro esperienza e professionalità ci riusciranno senza alcuna difficoltà. Contattare LexImmobiliare è molto semplice basta farlo tramite mail, il numero verde o compilando il modulo sul loro sito internet, la disponibilità e l’assistenza al cliente sono fondamentali per questo team di esperti nel campo immobiliare.
E grazie al loro aiuto potrete avere due fantastici immobili anziché uno, sempre nello stesso stabile.

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perizia di concessione del mutuo: cosa fare se c’è un errore

diritto immobiliare / Di

L’acquisto di una nuova casa è sempre una grande emozione, sfogliare cataloghi, osservare siti internet, confrontarsi su quale sia la soluzione migliore ed infine trovarla, la casa perfetta, quella dei propri sogni. Ed anche se sembra molto complicato sceglierne una adatta, la cosa più lunga ed articolata, arriva proprio nel momento in cui c’è da concretizzare l’acquisto, i rapporti con le banche non sono mai così semplici e per richiedere un mutuo ci vuole tempo e molta attenzione. Prima di richiederlo occorre valutare il proprio reddito, essere sicuri di poter procedere e determinare la disponibilità mensile. Ma all’istituto di credito non basta essere sicura che voi possiate saldare il debito, vuole anche fare un perizia per avere una valutazione sull’immobile e capirne il suo effettivo valore. Anche se sembra inutile, questa operazione per chi elargisce il mutuo, è fondamentale per capire l’effettivo valore della casa ed essere sicura che la cifra richiesta per il mutuo verrà utilizzata solo per l’acquisto dell’immobile e non per altre operazioni.
Per effettuare la perizia l’istituto di credito si impegna a nominare un perito che in base a paramenti stabiliti in precedenza, compirà una valutazione dell’immobile oggettiva ed imparziale. Per avere un valore effettivo la perizia deve anche contenere tutta la storia catastale dell’immobile e tutti i documenti ufficiali della proprietà. Fortunatamente i tempi della valutazione non sono troppo lunghi, vanno dai cinque ai qualche settimana. Capita però, a volte che ci siano degli errori nella perizia, magari una valutazione più bassa perché non sono stati calcolati ed inseriti nella documentazione elementi fondamentali della casa, come il giardino o il porticato, oppure numeri catastali mancanti o errati. Ritrovarsi in questa situazione e capire come risolverla è davvero complicato, per prima cosa è possibile richiedere una copia della perizia e poi la cosa migliore da fare, è rivolgersi ad un’esperto. E’ inutile fare una ricerca sul web per capire come gestire il problema da soli, la maggior parte della volte ci si ritrova poi ad essere in balia di banca ed agente immobiliare, senza però risolvere nulla di concreto in tempi rapidi. Magari è stata già anche rilasciata una caparra per fermare l’immobile e si ha la necessità lasciare la propria attuale abitazione in tempi brevi.
La miglior cosa da fare è rivolgersi ad un avvocato, ad un esperto di diritto immobiliare. A Bari è possibile contattare LexImmobiliare, uno studio serio, costituito da un team di professionisti nel campo immobiliare che si occupano e sanno risolvere tutte quelle complicate situazioni che riguardano: contenziosi immobiliari, compravendita di immobili, aste giudiziarie, sublocazioni e molto altro. Basterà contattarli tramite il loro sito web, la mail o loro numero verde per poter richiedere la prima consulenza gratuita e dopo una prima valutazione preliminare faranno il possibile per poter risolvere nel più breve tempo possibile il problema relativo all’errata perizia. LexImmobiliare è sicuramente il migliore studio, costiutito da avvocati esperti a Bari nel diritto immobiliare. Ed è solo grazie a loro che certi problemi si possono risolvere positivamente, la loro priorità e l’assistenza al cliente.

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Che cos’è una reoco e come opera ?

npl - crediti deteriorati / Di

Riuscire ad avere qualche risparmio in questi ultimi anni non è semplice e purtroppo depositarli in banca non è più così remunerativo, anzi spesso tra spese varie e costi di gestione si hanno addirittura delle perdite del capitale che si è andato a depositare. La soluzione migliore è fare investimenti nuovi e sicuri, attualmente il mercato su cui far fruttare al meglio i propri risparmi è quello immobiliare, ma non nella maniera classica, acquistando immobili per poi affittarli o rivenderli, ma attraverso gli NPL, crediti residui delle banche che vengono recuperati grazie alle Reoco. Sembra una cosa davvero difficile da capire, ma grazie all’aiuto di esperti la possibilità di investire qualcosa ed ottenere un piccolo guadagno è davvero alta. Ecco spiegato qui di seguito di che cosa si tratta, di cosa sono le Reoco, gli NPL e di come fare un’investimenti sicuro.
Il termine Reoco è l’acronimo di Real Estate Owned Company che in italiano significa letteralmente “società proprietaria di beni immobili”. Si tratta quindi di società (di capitali) che investono nel campo immobiliare per valorizzare l’immobile legato ad un credito deteriorato. L’obbiettivo è, massimizzare il più possibile un valore immobiliare, tutelando il proprietario del credito. Spiegare però il suo funzionamento con un esempio è molto più semplice. La società X detiene un credito il cui bene immobile posto in garanzia viene messo all’asta, la Reoco che fa parte della società X, tenta di recuperare il credito e lo fa partecipando all’asta, dove può aggiudicarsi il bene evitando nuovi ribassi, oppure può stimolare gli altri soggetti che sono intervenuti all’asta, facendoli rilanciare il più possibile e massimizzando quindi il prezzo di cessione. La società X per conto suo non può assolutamente acquistare l’immobile venduto all’asta, deve quindi avvalersi delle Reoco per essere tutelata e poter cartolarizzare il credito.
La legge italiana, attraverso il “decreto crescita” nel 2019 ha disciplinato questo tipo di società ed ha previsto sia per le Reoco che per chi acquista da loro, importanti agevolazioni fiscali.

Le Reoco operano quindi all’interno degli NPL immobiliari che attualmente sono la miglior forma di investimento per chiunque voglia andare sul sicuro ed ottenere qualche piccola forma di guadagno. Ma che cosa sono?
Gli NPL immobiliari sono crediti deteriorati delle banche che i debitori non riescono più a saldare e che quindi vengono affidati a terzi. Nella maggior parte dei casi questi crediti sono costituiti da immobili. La speculazione nel mondo degli NPL può avvenire sia sotto forma finanziaria che immobiliare.
Con la speculazione finanziaria basta che un privato acquisti direttamente dalla banca un credito relativo ad un immobile, diventandone il proprietario, nel momento in cui verrà venduto all’asta la maggiorazione ottenuta sarà parte del guadagno, quindi se un immobile acquistato come credito a 50.000 euro, all’asta verrà venduto a 70.000 euro la speculazione finanziaria sarà di 20.000 euro.
La speculazione immobiliare prevede invece che in certe condizioni, se l’asta è deserta, potrà essere direttamente il privato a richiedere la proprietà dell’immobile, acquistandolo ad un prezzo vantaggioso, decidendo poi se valorizzarlo, o rivenderlo per speculare sulla differenza.

Chiunque può iniziare a fare questo tipo di investimenti, basta avere voglia ed un piccolo patrimonio da investire, ma se non si è dei professionisti e non si conosce molto bene il mondo dei finanziamenti e delle società di capitali, diventa davvero difficile comprendere tutte le varie dinamiche. Il rischio potrebbe anche essere quello di perdere l’investimento fatto. La cosa migliore da fare è sempre rivolgersi ad esperti di diritto immobiliare, per richiedere un consulto ed una valutazione preliminare.
A Bari è possibile contattare LexImmobiliare, un’azienda seria, composta da un team di esperti che da anni si occupa di problemi legati al mondo immobiliare, tra cui sublocazioni, contenziosi immobiliari, compravendita di immobili, aste giudiziarie.
Chiunque è alla ricerca di avvocati esperti a Bari nel diritto immobiliare, può andare sul sicuro contattando LexImmobiliare, per ogni dubbio o problema immobiliare, basterà richiedere una consulenza gratuita tramite la loro mail, il loro sito web o al loro numero verde 800 97 30 78. La loro priorità è l’assistenza al cliente, contattandoli sapranno dare una risposta a qualsiasi vostro dubbio e se avete intenzione di iniziare ad investire nel mercato immobiliare saranno ben lieti di aiutarvi ad entrare in questo fantastico mondo che in questi ultimi anni è il più sicuro e remunerativo.

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riduzione del canone di locazione: come e cosa fare

Locazioni / Di
L’affitto di un’immobile è regolato da norme scritte ben dettagliate, non basta un accordo verbale tra le parti, devono sempre esserci documenti ed accordi controfirmati che attestano tutto ciò che viene detto e stabilito. Bisogna sempre essere informati, per capire se possono essere cambiate alcune clausole presenti nel contratto o se è necessario stipularne uno nuovo. Ad esempio modificare il canone di locazione senza un nuovo tipo di contratto non sempre è possibile. Il padrone di casa non può infatti aumentare di sua spontanea volontà il prezzo dell’affitto, deve per forza attendere che scada il vecchio contratto, oppure darne la disdetta, nei termini previsti dalla legge. L’unica cosa che può fare è richiedere all’Istat una rivalutazione dell’importo. In questo periodo di crisi è molto più probabile che sia l’affittuario a richiedere una riduzione del canone di affitto ed in questo caso le due parti possono procedere, senza dover trascrivere un nuovo tipo di contratto. Questo tipo di accordo può prevedere diverse opzioni: una riduzione limitata ad un certo periodo di tempo, per tutta la durata del contratto, oppure la sospensione del pagamento di un certo numero di mensilità, regolarmente stabilite. Comunicazione del Nuovo Accordo all’Agenzia delle Entrate Il nuovo accordo va comunicato e registrato all’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dal momento in cui è stato stipulato. Nel caso in cui ciò non dovesse avvenire, il padrone di casa in sede di dichiarazione dei redditi presenterebbe un compenso inferiore, rispetto a quello riportato sul contratto di locazione e questo comporterebbe un accertamento fiscale nei suoi confronti. Il decreto legge 133/2014 che incentiva ed agevola le locazioni, all’articolo 19 dispone che la registrazione di atti o di una scrittura privata non autenticata, in cui le due parti comunicano la riduzione del canone di locazione, è esente da bollo ed imposta di registro. Questo articolo inserito nel decreto Sblocca Italia è stato emanato proprio per incentivare questo tipo di registrazione che non essendo obbligatoria, spesso non viene effettuata, creando problemi e difficoltà al proprietario dell’immobile. Come Procedere per Comunicare il Nuovo Accordo all’Agenzia delle Entrate Prima di tutto è necessario sottolineare che questo tipo di comunicazione è possibile farla solo nell’Agenzia in cui il contratto è stato registrato. Per procedere, occorre scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate, il modulo 69 e compilarlo indicando tutti i vari dati del contratto di locazione ed i relativi codici. In allegato occorre poi aggiungere una scrittura privata su cui va indicato il nuovo importo del canone di locazione stabilito, la sua durata ed il termine. Questa documentazione dev’essere firmata da entrambe le parti, sia dal padrone di casa che dall’affittuario. Dopo aver effettuato la comunicazione all’Agenzia delle Entrate il locatore potrà indicare sulla propria dichiarazione dei redditi il nuovo importo ridotto. Sospensione del Canone di Affitto o Riduzione per Vizi Anche nel caso di sospensione del canone di affitto, la comunicazione dev’essere fatta all’Agenzia delle entrate. In periodi come questo, in cui alcune attività commerciali rischiano di star chiuse per diversi mesi, può accadere che l’affittuario richieda una sospensione del canone di affitto e se il locatario la approva si può procedere con la stessa documentazione che andrebbe usata per la riduzione del canone. Se all’interno dell’immobile il padrone di casa non fa i dovuti lavori per la manutenzione e si rifiuta di ridurre il canone di locazione, l’affittuario si può rivolgere ad un giudice di modo che sia il tribunale a disporre la riduzione del canone di locazione in proporzione allo stato dell’abitazione. Solo se è completamente inservibile il locatario può sospendere di sua spontanea volontà i pagamenti del canone. Tutte queste procedure sono abbastanza semplici da seguire e se ci sono accordi tra le parti tutto può procedere in maniera abbastanza lineare, nel caso in cui tutto ciò non avvenga ci si può rivolgere ad un avvocato, soprattutto per far valere i propri diritti. Sono molti gli esperti che si occupano di diritto immobiliare e di risolvere dispute riguardanti aste giudiziarie, contenziosi immobiliari, sublocazioni e compravendita di immobili. Ma se si è alla ricerca di avvocati esperti a Bari nel diritto immobiliare con LexImmobiliare si può andare sul sicuro, operano in questo campo da molti anni e dopo una valutazione preliminare, sanno risolvere anche le peggiori dispute nel campo immobiliare. Chiunque si trova a Bari può richiedere una semplice consulenza gratuita per ricevere le prime informazioni e capire com’è possibile risolvere il problema. LexImmobiliare è costituito da un team di esperti che sono sempre a disposizione del cliente e delle sue problematiche.

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